Najem na czas oznaczony 30 lat
Wiadomości | Księgowość 2008-12-12 13:23:08
Artykuł archiwalny
Ten artykuł jest starszy niż 12 miesięcy.
Zgodnie z uchwalonym przez Sejm projektem zmiany ustawy kodeks cywilny wprowadzony ma zostać do polskiego systemu prawnego nowy termin umowy najmu na czas oznaczony. W stosunku do przedsiębiorców ustawodawca ma zamiar zezwolić na zawieranie umów najmu na czas oznaczony nie przekraczający lat 30.
Aktualnie w Senacie rozpoznawana jest ustawa Sejmu druk 810, dotycząca zmiany terminu najmu na czas oznaczony. Po przyjęciu jej przez Senat i podpisaniu przez Prezydenta RP nowelizacja wejdzie w życie. Ustawa zmienia dotychczasowe brzmienie art. 661 kodeksu cywilnego poprzez dodanie do niego § 2 o brzmieniu: „najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.”Zapis ten zmienia dopuszczalną granicę zawierania umów najmu na czas oznaczony.
Umowa najmu może zostać ukształtowana jako zobowiązanie terminowe jak i bezterminowe. Zgodnie z art. 659 kc umowa najmu może być bowiem zawarta na czas oznaczony jak i czas nie oznaczony. Różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega przede wszystkim na możliwości ich rozwiązywania. Umowa najmu na czas nie oznaczony z racji tego, że nie przewiduje terminu zakończenia obowiązywania umowy rozwiązuję się dopiero wskutek wypowiedzenia przez jedną ze stron. Terminy wypowiedzenia określana są przez samą umowę najmu, a w razie braku stosowanych postawień w umowie, zastosowanie znajdują terminy ustawowe. W przypadku umów najmu z czynszem płatnym miesięcznie, strony obowiązuje generalnie miesięczny okres wypowiedzenia, a w przypadku najmu lokali termin trzy miesięczny.
Inaczej przedstawia się sytuacja rozwiązywania umów zawartych na czas oznaczony. Generalnie istotą tych umów jest to, że mają wiązać strony do czasu określonego w umowie tj. przez rok, dwa lata, czy też dziesięć lat. Z chwilą więc upływu terminu wskazanego w umowie umowy te rozwiązują się. Dopuszczalne jest jednak takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy najmu na czas oznaczony, które dopuszcza możliwość rozwiązania umowy przed czasem oznaczonym w umowie. Możliwość taką dopuszcza art. 673 § 3 kodeksu cywilnego. Warunkiem koniecznym spełnienia wymogu takiego wcześniejszego rozwiązania jest podanie w umowie wypadków uzasadniających takie rozwiązanie.
Istota omawianej nowelizacji nie zmienia jednak zasad, którymi żądzą się umowy najmu. Dotyczy ona bowiem granicznego terminu umowy najmu na czas oznaczony. Zgodnie z obowiązującym obecnie art. 661 § 1 kodeksu cywilnego najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Oznacza to, że umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony maksymalnie 10 lat. W przypadku, gdy zostanie ustalone w umowie najmu, że strony zawierają umowę na 20 lat, albo do końca życia najemcy, to po upływie 10 lat obowiązywania umowa staje się umową na czas nie oznaczony. Jest to w takim razie umowa na czas oznaczony przez lat 10, lecz po upływie tego terminu może zostać wypowiedziana przez strony, choćby w umowie strony nie przewidywały takiej możliwości.
W uzasadnieniu do nowelizacji ustawodawca podnosi, że wydłużenie czasu umowy z lat 10 do 30 spowoduje zwiększenie trwałości stosunku najmu. Ponadto ma ułatwić oszacowanie planowanej inwestycji. Wprowadzenie możliwości zawierania umowy najmu na czas oznaczony do lat 30, zdaniem ustawodawcy jest opłacalne dla obu stron umowy. Wynajmujący uzyskuje pewność, że przez długi okres będzie pobierał określonej wysokości czynsz, zaś najemca, który poniesienie koszty przystosowania przedmiotu najmu, po zorganizowaniu w nim swego przedsiębiorstwa uzyska pewność, że przez dłuższy czas będzie mógł z przedmiotu najmu korzystać. Ma to zwłaszcza znaczenie w przypadku większych inwestycji, gdzie poniesione koszty zwracają się dopiero po kilku latach. Nawet gdyby strony umowy chciały zawrzeć umowę na czas oznaczony dłuższy, niż lat 10, obowiązujące przepisy po tym terminie przemienią tą umowę na umowę na czas nie oznaczony. Rozpatrywana przez Senat nowelizacja ma więc na celu dostosowanie przepisów do realnych potrzeb przedsiębiorców.
Należy jednakże podkreślić, że wprowadzany w art. 661 kodeksu cywilnego § 2 odnosi się jedynie do najmu pomiędzy przedsiębiorcami. W myśl art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna, tzw. ułomna osoba prawna, wspólnik spółki cywilnej, którzy wykonują w swoim imieniu działalność gospodarczą. Omawiana nowelizacja nie znajduje przez to zastosowania w stosunkach cywilnych, lecz gospodarczych. W stosunkach cywilnych między osobami nie prowadzącymi działalności gospodarczej zastosowanie ma nadal w stosunku do umów najmu na czas oznaczony termin 10 lat (art. 661 § 1 kodeksu cywilnego).
